三个“为何”详释江苏高层建筑管控新规：不能“野蛮生长”也不“因噎废食”
各地一般不得新建100米以上住宅，城区非流动人口100万以下城市严格限建100米以上建筑，除临江、临湖、临海和特殊区域外，新建改善性住宅原则上不高于60米……近日，江苏省住建厅会同省自然资源厅、省消防救援总队起草了《关于加强高层建筑规划建设管控的意见（征求意见稿）》，给高层建筑上笼套、管控其“野蛮生长”的同时，也没有“因噎废食”忽视高层建筑在土地集约开发、城市形象识别上的积极意义。
在住房和城乡建设部、应急管理部《关于加强超高层建筑规划建设管理的通知》基础上，江苏在全国率先对城市建筑高度作出更具体和严格的限定，不少限高条款属“全国首创”。我省为何要对高层建筑限高，具体高值基于怎样的考虑？高层建筑还可以在哪些区域建设、怎样布局？记者正常采访了有关部门负责人。
根据有关法律法规，建筑高度大于27米的住宅，大于24米的非单层厂房、仓库和其他民用建筑，都属于高层建筑。其中，建筑高度大于100米的为超高层建筑。据省住建厅统计，我省现有高层建筑超15万栋。
省住建厅建设工程消防管理处处长戴登军解释说，江苏地处我国改革开放前沿的长三角，城市化率高于全国近9个百分点，大批农村和外来人口流向城市，推动城市提高开发强度，高层建筑建设起步早、增长快。
但高层建筑慢慢的变多、建筑高度不断刷新，对城市交通、管理、公共配套带来考验。在消防上，火灾荷载、人员疏散、灭火救援、消防设施等方面的风险，会随着高层建筑增加呈现指数级增长，超高层建筑的消防救援一直是世界性难题。
由高层建筑衍生的问题和挑战，在城市化水平高的江苏都有发生。为此，我省在国家相关规定的基础上，起草了“江苏版”的城市限高《征求意见稿》：城区非流动人口300万以上城市不得新建500米以上建筑，严格限制新建250米以上建筑；城区非流动人口300万以下城市不得新建250米以上建筑，其中城区非流动人口100万以下城市严格限制新建100米以上建筑，城区非流动人口100万—300万城市严格限制新建150米以上建筑。
就像国家对城市轨道建设设立相应门槛，高层建筑也根据城市规模分级分类管控。省规划设计集团技术中心总规划师徐海贤认为，是因为建筑高度和地铁流量都跟城市规模、经济实力紧密关联，城市规模大、人口多，是建设高层建筑主要动因。
但对照住房和城乡建设部、应急管理部《关于加强超高层建筑规划建设管理的通知》能够正常的看到，我省在国家对城市高层建筑按非流动人口规模分“300万以上”“300万以下”两档相应限高的基础上，还把“300万以下”细分为“100万—300万”和“100万以下”两档，分别制定限高标准。
对此省住建厅有关部门负责人解释说，江苏不仅城市化率高，而且城镇密集、城市群发达，从特大城市（非流动人口500万以上）、I型大城市（非流动人口300万以上）、II型大城市（非流动人口100万以上）到中小城市（非流动人口100万以下），城市类型齐全、数量众多、梯次分明，理当对建筑限高更加细化。
记者梳理发现，根据《征求意见稿》，我省南京、苏州、无锡、常州、徐州、南通（城区人口超300万）将严格限制新建250米以上建筑，扬州、淮安、盐城、连云港、泰州、宿迁、镇江、昆山（城区非流动人口100万—300万）将严格限制新建150米以上建筑。江阴等城区非流动人口100万以下城市限制新建100米以上高楼。
住宅限高是我省建筑控高的重点。《征求意见稿》提出，各地一般不得新建100米以上住宅，城区非流动人口100万以下城市严控新建80米以上住宅，新建改善型住宅原则上不高于60米，均为全国“首限”和“首提”。我省为何要对住宅严格限高，并跟改善型住宅标准紧密挂钩？
南京长江都市建筑设计股份有限公司总经理董文俊认为，限制高层尤其是超高层住宅，是基于建筑消防、电梯维修、住房品质等因素的综合考量。以电梯为例，高层建筑配置电梯多了，得房率会降低；电梯配置少了，又导致出行等梯时间长，影响居住体验。
油坊桥是南京高层建筑密集区，对许多居民来说，每天上下班挤电梯是“必修课”。张女士住21层高住宅楼的第17层，说起居住感受时她表示：“高楼居住密度大、人多，每天早高峰上班，基本得等5分钟才能挤上电梯。遇上其中一部电梯坏掉就更崩溃了，我两次遇上这种情况，硬生生走了17楼。”
“新建改善型住宅上限定为60米高，可在降低公摊面积、减少等梯时间和宅地集约开发间求得大体平衡。”董文俊参与了今年3月出台的《江苏省改善型住宅设计与建造导则》编制，他解释说，改善型住宅层高不应小于3.1米且不应大于3.6米，以平均层高3.3米算，楼房限高60米，即18层。此前按消防要求，楼房如果超过18层，基本需建两个楼梯、两个电梯；18层及以下可建一个楼梯、两个电梯。可见住宅高度降下来，将提高住宅得房率，改善居住品质。
不仅如此， 18层以下楼房还被许多人视为“小高层”，在心理上更能接受。虽然小高层一般指7层—11层住宅，很多城市广义上把18层及以下住宅也称为小高层，这在高层住宅众多的一二线城市几乎成为共识。“打造高品质改善型住宅，首先要从人的感受出发，人的各方面体验好，才是真的好。”董文俊说。
南京知名房地产媒体人汪明宇认为，城市住宅限高和此前放宽容积率限制一样，都是房地产市场情势发生明显的变化后的主动调整，是对许多城市多年来不停“加高度、加容积率”的纠偏，和对改善型、高品质住宅的呼唤。“住宅控高必然带来容积率逐步降低，有利于降低建筑密度、提升公共配套，让居民享有更舒适的居住环境和更强的安全感。”汪明宇说。
对此，市场反应敏感的开发商“更进一步”，不仅不突破60米高的改善型住宅上限，还主动降低建筑高度。7月31日南京出让的河西北部、江北新区几块地，虽然规划都限高60米，可容积率最高只有1.6、低的为1.4。汪明宇测算，以1.5的平均容积率算，这些地块最高盖到10层、11层。开发商们明白，限高不仅是有关部门的规定，也是市场倒逼的结果，只有开发更高品质的住宅，房子才能卖得好。
对改善型住宅限高60米，我省没有“一刀切”，提出“除临江、临湖、临海及城市规划特殊区域外”。
“这个‘除外’可不是‘法外开恩’，而是‘城市必须’。”徐海贤认为，对城市来说，在滨水地块和CBD区域建设高层建筑不仅有助于地区形象塑造，也是城市经营和市场选择的结果，《征求意见稿》所言的“规划特殊区域”，应该指的是城市核心区或中央商务区。
高层建筑对城市有何意义，怎样布局？中国工程院院士、东南大学建筑学院教授王建国曾专题研究，指出高层建筑有较好的地标性、可识别性和象征意义，改变并丰富了城市天际线，给人自信心和心理上的满足。世界上著名城市以高层作为城市形象的不在少数，连一向不鼓励建高层的欧洲，也在作为柏林重建标志的波兹坦广场、亚历山大广场，新建了许多高楼大厦。
城市高层建筑不必“谈虎色变”，限制高层也不能“因噎废食”忽视高层建筑在积聚人气、塑造地标等方面的积极意义。南京在历史城区严格控高，但也在新街口、河西、江北等核心区划出了高层“适度发展区”和“引导发展区”。苏州、无锡的老城区、老城厢风貌宛然，可金鸡湖、蠡湖等新城区也是高楼林立、城景壮阔。尤其在这些城市的滨江临湖靠水地区，高层建筑从水边“拔地而起”更显高大，往往成为高层建筑重点开发区域。
“然而即便是适于高层建筑发展的滨水地区和CBD区域，也要加强引导、精心设计。”徐海贤以南京玄武湖和下关滨江为例，点评高层建筑建设引导得失：在玄武湖背后的鼓楼—中央路—玄武门一线，城市天际线和瑰丽山水相得益彰、气象万千，原因是高层建筑以紫峰大厦为中心视点，有波峰、也有波谷，并和明城墙留有足够间距，有如“五线谱”一样高低错落、跌宕起伏；而下关滨江从三汊河到惠民河口，多的是百米左右的高楼，最高的120多米，虽然给狮子山阅江楼留有观照长江的廊道，但总体来看建筑密度很大、容积率极高，形成了一面遮挡长江的“墙”，不但市民观感不佳，地产价值也难免受影响。
可见高层建筑发挥正向引导作用，必须科学规划、加强设计。董文俊认为，我省对城市高层建筑分类管控和科学规划二者并行不悖，都是为了建设更安全、宜居、韧性、低碳的好房子、好社区、好城区。由于高层尤其是超高层建筑投资大、建设周期长，一旦建成就是不可逆的，在当前房地产深度调整期，尤其要科学规划、精心设计，并尽可能把交通疏导、消防安全等保障到位，在相关设施设备上高标准配套和高质量运维，使之成为和谐城市、宜居城市的有机组成部分，服务于美好城市生活和城市现代化建设。（白雪 顾巍钟）
人民日报社概况关于人民网报社招聘招聘英才广告服务合作加盟供稿服务数据服务网站声明网站律师信息保护联系我们
人 民 网 股 份 有 限 公 司 版 权 所 有 ，未 经 书 面 授 权 禁 止 使 用
上一篇:4楼以上住户要注意了明年起高楼迎来“新标准”2类人吃香了
下一篇:未系安全带3人坠亡！3家企业17人被问责
